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부동산 시세확인서, 시가확인서 발급

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부동산시세확인서는 소유하고 있는 부동산에 대해 현재 거래되고 있는 시세 등을 증명하는 문서입니다.


시세확인서는 개인회생, 파산신청시 법원에 제출하거나, 금융기관의 담보평가용, 개인간 거래 시 시세를 공적으로 확인하기 위해 필요로 합니다.


시세확인서는 해당 부동산 주변의 시세와 최근 거래가격, 해당 지역의 실거래가 등을 종합적으로 분석하여 해당 부동산의 시세를 확인하는 공적증명서를 말합니다.


시세란 해당 부동산의 현재의 값을, ‘시가란 시장에서 매매되는 가격을 말하는 것으로 혼용하여 사용되고 있습니다.


판례에 의하면, ‘시가라 함은 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미합니다.


시가는 감정평가하는 것이 정확하지만, 합리적인 방법이라면 다른 방법으로 시가를 판단하는 것도 가능합니다.


즉 개별공시지가, 표준지 공시지가, 인근 거래사례 등을 분석한 후 국민은행 부동산시세, 네이버 부동산, 국토부 실거래가 등을 적용하여 부동산 시세를 산정하는 것이 적절하다 할 것입니다.


행정사 채수창


업무상 배임죄가 성립하는 경우 피해자의 손해액을 산정하기 위하여 담보물의 가치를 평가함에 있어서는 담보물의 대출 당시의 시가를 해당 담보물의 객관적 가치로 보아야 하고,

 

시가라 함은 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하는 것이고 담보물의 시가는 해당 담보물에 대한 시가감정에 의하여 평가를 하는 것이 비교적 정확할 것이나, 반드시 그것에 한정되는 것이 아니고 합리적인 방법에 의한 것인 한 다른 방법에 의하여 시가를 판단하는 것도 가능하다고 할 것이므로,

 

1심이 금융기관의 담보대출시 부동산가격 산정의 자료로 일반적으로 쓰이고 있는 국민은행 부동산시세를 적용하여 대출 당시의 부동산가액을 산정한 것에 어떤 잘못이 있다고 할 수 없다고 판단하였는바, 기록에 의하면 이러한 원심의 판단 역시 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 위법이 없다.

(대법원 2009. 7. 23. 선고 20093712 판결)

 

 


증여세를 부과함에 있어 과세관청이 증여재산의 증여 당시의 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 보충적 평가방법에 의하여 평가하여 과세처분을 하였다 하더라도 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 증여재산의 시가가 입증된 때에는, 그 증여재산의 시가에 의한 정당한 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부에 따라 과세처분의 위법 여부를 판단하여야 하고( 대법원 1996. 8. 23. 선고 9513821 판결 등 참조),

 

여기에서 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다( 대법원 1991. 4. 12. 선고 908459 판결 등 참조).

 

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 1998. 12. 28. 아버지인 소외 1로부터 토지를 증여받은 다음, 1999. 3. 25. 2개 감정평가법인의 감정평가액의 평균액을 증여가액으로 계산하여 증여세를 신고·납부한 데 대하여, 이들 감정평가들은 그 판시와 같은 점에서 객관적이고 합리적으로 평가된 것으로 볼 수 없고,

 

다만, 중앙감정평가법인이 2001. 10. 25. 증여일 무렵인 1998. 12. 30.을 기준으로 증여재산을 감정평가한 가격은 적정한 비교표준지를 선정하고 당시의 부동산시세의 하락추세를 적절히 반영하고 있으며 비교표준지와의 품등비교 등도 적정한 것으로 보여 이를 시가로 봄이 상당하다는 이유로, 보충적 평가방법에 의하여 평가한 이 사건 제1부과처분 중 위 감정결과에 따른 정당한 세액을 초과하는 부분을 취소하고 있다.

 

앞서 든 법리와 기록에 비추어 보면, 원심의 위와 같은 조치는 정당하고, 거기에 원고 및 피고가 상고이유에서 드는 바와 같은 감정평가의 취사에 관한 채증법칙위배나 심리미진 등의 위법이 없다.

(출처 : 대법원 2004. 3. 12. 선고 200210377 판결)

 

 

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